Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki her türlü hakkın doğuşunu, devrini, kullanılmasını ve sona ermesini düzenleyen hukuk dalıdır. Taşınmazın satışı, devri, miras yoluyla geçişi, tapu işlemleri, ipotek, kira, kamulaştırma ve imar uygulamaları gibi pek çok işlem bu alanın konusuna girer.
Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin konusu özetle:
Arazi,
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerden
oluşur.
Bir mal Medeni Kanun bakımından taşınmaz sayılıyorsa, aksi düzenlenmedikçe diğer kanunlar bakımından da taşınmaz hükümlerine tabidir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille olur. Tapu kütüğüne tescil, mülkiyet hakkının doğması için kurucu unsur niteliğindedir.
Medeni Kanun’a göre:
Kural: Mülkiyet, tapu siciline tescille kazanılır.
İstisna:
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma, işgal gibi kanunda sayılan bazı hâllerde tescilden önce de mülkiyet kazanılabilir.
Ancak bu durumlarda bile malikin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için tapuya tescil zorunludur.
Tapu memurunun yaptığı tescil işleminin geçerli olabilmesi için mutlaka geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Aksi hâlde yolsuz tescil söz konusu olur. Taşınmazın devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekle tabi tutulmasının amacı hem tarafları korumak hem de tapu siciline olan güveni sağlamaktır.
Gayrimenkul Hukukuna Giren Başlıca Konular
Gayrimenkul hukuku çok geniş ve teknik bir alan olup, pek çok alt dala sahiptir. Uygulamada en sık karşılaşılan konular şöyle özetlenebilir:
Gayrimenkul alım-satım işlemleri
Satış sözleşmelerinin hazırlanması
Tapu devri süreçlerinin yürütülmesi
Sözleşmenin geçerliliği ve şekil şartları
Tapu işlemleri
Tescil, terkin, düzeltme işlemleri
Tapu kaydı incelemesi
Tapu iptali ve tescil davaları
Kira sözleşmeleri ve kira uyuşmazlıkları
Konut ve çatılı işyeri kiraları
Kira artış oranı, kira tespiti
Tahliye süreçleri
İmar ve inşaat hukuku
İmar planı, yapı ruhsatı, iskân (oturma izni)
Proje, müteahhit, yüklenici ilişkileri
İnşaat sözleşmeleri ve ayıplı işlerden doğan uyuşmazlıklar
Miras ve gayrimenkul ilişkisi
Miras kalan taşınmazların paylaşımı
Tenkis, mirasın reddi, terekenin tespiti
Kamulaştırma işlemleri
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
Bedel tespiti ve tazminat davaları
İpotek ve rehin hakları
İpotek tesisi ve fekki
Rehinli alacakların tahsili
Yabancıların gayrimenkul edinimi
Yabancı gerçek ve tüzel kişiler için mülkiyet koşulları
Sınırlamalar, izinler, prosedürler
Uyuşmazlık çözümü
Dava yoluyla çözüm
Arabuluculuk ve sulh görüşmeleri
Gayrimenkul Hukukunda Sık Görülen Davalar
Taşınmazlar ile ilgili uyuşmazlıklar genellikle yüksek ekonomik değere sahip olduğundan, bu alanda açılan davalar büyük önem taşır. Uygulamada en çok karşılaşılan dava türlerinden bazıları:
Tapu iptali ve tescil davaları
Tapu kaydının hukuka aykırı, hatalı ya da sahte işleme dayandığı durumlarda, kaydın iptali ve gerçek hak sahibinin adına tescil talep edilir.
Yolsuz tescil davaları
Taşınmazın hak sahibi olmayan kişiler adına tescil edilmesi hâlinde, tescilin düzeltilmesi için açılan davalardır.
Tasarrufun iptali davaları
Borçlunun alacaklılarını zarara uğratmak amacıyla yaptığı devir, satış vb. işlemlerin iptali istenen davalardır.
Gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan alacak davaları
Satış bedelinin ödenmemesi, eksik ödenmesi veya sözleşmenin ihlali gibi sebeplerle açılan tazminat ve alacak davalarıdır.
Kira tespit davaları
Kira bedelinin rayiç değere uygun şekilde mahkemece belirlenmesi için açılan davalardır.
Tahliye davaları
Kiracının sözleşmeye aykırı davranması, kira bedelini ödememesi veya kanunda sayılan diğer nedenlerle taşınmazdan çıkarılması için açılan davalardır.
Müdahalenin men’i davaları
Malik olmayan üçüncü kişilerin haksız müdahalesinin önlenmesi amacıyla açılır.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları
Taşınmazın haksız olarak kullanılması veya işgal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istenir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları
Birden fazla kişinin paylı veya elbirliğiyle malik olduğu taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi talep edilir.
İpotek ve rehin kaynaklı davalar
İpotekli alacağın tahsili, ipoteğin paraya çevrilmesi, ödeme koşulları ve kapsamına ilişkin uyuşmazlıklar.
Gayrimenkul Mülkiyetinin Kazanılma Şekilleri
Taşınmaz mülkiyeti özetle:
Aslen kazanma
İşgal (sahipsiz taşınmazların edinimi)
Kamulaştırma gibi doğrudan hukuki sebepler
Devren kazanma
Satış, bağış, trampa ve miras gibi önceki malikten devri içeren işlemler
şeklinde gerçekleşir.
Genel prensip:
➡️ Geçerli bir hukuki sebebe dayanan resmî şekilde yapılmış sözleşme + tapu tescili = mülkiyetin kazanılması.
Harici (noterde veya sıradan yazılı) satışlar, tapuya tescil edilmedikçe mülkiyet geçirmez; sadece taraflar arasında bazı borç ilişkileri doğurabilir.
Gayrimenkulde Haklar ve Menfaatler
Taşınmaz maliki, kural olarak taşınmaz üzerinde en geniş yetkilere sahiptir. Bu yetkiler:
Taşınmazı kullanma,
Yararlanma (kira geliri, işletme geliri vb.),
Üzerinde tasarruf etme (satma, devretme, kiraya verme, ipotek ettirme, bağışlama)
gibi geniş bir alanı kapsar.
Ayrıca malik, taşınmazda tadilat yaptırma, yapı inşa etme, projelendirme gibi işlemleri de yasal sınırlamalar çerçevesinde yapabilir.
Gayrimenkulde Hakların Kısıtlanması ve Şerhler
Gayrimenkul üzerindeki haklar sınırsız değildir; hem komşuluk hukuku hem de kamu düzeni gereği çeşitli kısıtlamalara tabidir. Medeni Kanun, bazı kişisel hakların tapuya şerh edilmesine izin vererek üçüncü kişilere karşı da etkili olmasını sağlar.
Tapu kütüğüne şerh edilebilen başlıca haklar ve kısıtlamalar:
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
Kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar
Aile konutu şerhi
Haciz, iflas, konkordato, kamulaştırma gibi kısıtlayıcı kayıtlar
Çekişmeli haklara ilişkin mahkeme kararları
Geçici tescil ve diğer kanuni şerhler
Bu şerhler, taşınmazın devrini, kullanımını ve değerini doğrudan etkileyebildiği için gayrimenkul alımından önce mutlaka incelenmelidir.
Türkiye’de Gayrimenkul Alımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bir taşınmaz satın alırken hem hukuki hem de ekonomik açıdan pek çok detaya dikkat etmek gerekir. Özetle:
Tapu kaydının incelenmesi
Malik kim?
Paylı mülkiyet var mı?
Taşınmazın niteliği nedir (arsa, tarla, konut, işyeri vb.)?
Ada – parsel – bağımsız bölüm numarası kontrolü
Taşınmazın konumu ve tanımı netleştirilmelidir.
Takyidat incelemesi
İpotek
Haciz
Şerh ve beyanlar
İrtifak hakları
İmar durumu ve iskân
Yapı ruhsatı var mı?
İskân alınmış mı?
Riskli yapı veya kaçak kısım var mı?
Vergi ve harç yükümlülükleri
Emlak vergisi borcu
Satış harçları
Satış bedelinin tapuda eksik gösterilmesinin doğuracağı riskler
Sözleşmenin içeriği
Satış bedeli ve ödeme şekli
Teslim tarihi
Gecikme ve cezai şartlar
Ev veya işyeri alırken yapılan basit bir inceleme hatası, büyük maddi kayıplara yol açabilir; bu nedenle profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.
Ev Alırken Tapu İşlemleri – Özet Süreç
Web Tapu veya doğrudan Tapu Müdürlüğü üzerinden başvuru/randevu
Gerekli belgelerin hazırlanması:
Kimlik belgesi
Gerekirse vekaletname
DASK (konut ise)
Belediyeden alınan rayiç değer belgesi
Tapu harcı ve döner sermaye bedelinin ödenmesi
Tapu memuru huzurunda resmi senedin imzalanması
Satışın tamamlanması ve yeni tapunun alıcı adına düzenlenmesi
Belgeler tam ise, tapu devir işlemleri çoğu durumda birkaç gün içinde sonuçlanabilir. Kurum yoğunluğu bu süreyi uzatabilir.
Ev Alırken Dolandırılmamak İçin Temel Öneriler
Sadece resmî tapu devri yapılan taşınmazları satın alın; “sözleşme yaptık, ileride devrederiz” söylemlerine itibar etmeyin.
Tapu kaydındaki malik ile taşınmazı satan kişinin aynı kişi olduğundan emin olun.
Takyidat dökümünü (ipotek, haciz, şerh) mutlaka inceletin.
Mümkünse ekspertiz raporu ile taşınmazın gerçek değerini tespit ettirin.
Ödemeleri mümkün olduğunca banka kanalıyla ve belgeli yapın.
Yüklü bedelli işlemlerde mutlaka bir avukat ile çalışın.
Gayrimenkul Tapusunun İncelenmesi ve Kimler İnceleyebilir?
Tapu sicili, taşınmazların hukuki durumunu göstermek üzere devlet güvencesi altında tutulan resmî kayıttır. Gayrimenkul almayı düşünen herkes, tapu sicilini incelemek için “ilgili olduğunu ispatlamak” şartıyla bilgi talep edebilir.
Tapu kaydında kontrol edilmesi gerekenler:
Malik bilgileri
Taşınmazın niteliği ve yüzölçümü
Şerhler, beyanlar, ipotek, haciz vb. sınırlamalar
Kayıtların güncelliği
Avukatlar, Avukatlık Kanunu gereği ilgi şartına bağlı olmaksızın tapu kayıtlarını inceleyebilir. Yüksek bedelli gayrimenkul alımlarında bir gayrimenkul avukatı ile tapu incelemesi yapılması, ileride doğabilecek sorunların önüne geçer.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi
Yabancılar da Türkiye’de belirli şartlar dâhilinde gayrimenkul edinebilir, satabilir ve taşınmazları üzerinde tasarrufta bulunabilir. Ancak:
Uyruk, bölgesel sınırlamalar ve metrekare sınırlamaları,
Askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri,
Özel kanunlar ve ikili anlaşmalar
gibi hususlar nedeniyle her dosya ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Yabancıların dikkat etmesi gereken başlıca konular:
Tapu kayıtlarının doğru incelenmesi
Güvenilir emlak danışmanı ve avukat ile çalışma
Vergi, harç ve KDV yükümlülüklerinin bilinmesi
Yasal olmayan veya iskânsız yapılar konusunda dikkatli olunması
Para transferi ve bankacılık prosedürlerinin doğru yönetilmesi
Yabancılar, edindikleri taşınmazları Türk vatandaşları gibi kiraya verebilir ve gelir elde edebilirler; ancak hukuki çerçevenin doğru kurulması gerekir.
Özer Hukuk Bürosu Olarak Gayrimenkul Hukuku Hizmetlerimiz
Özer Hukuk Bürosu olarak;
Tapu iptali ve tescil davaları
Yolsuz tescil ve tasarrufun iptali davaları
Kira, tahliye ve kira tespiti davaları
Ortaklığın giderilmesi davaları
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları
İpotek, rehin ve alacak takibi süreçleri
Ev ve işyeri alımında tapu ve sözleşme incelemesi
Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi
gibi gayrimenkule ilişkin tüm süreçlerde müvekkillerine hukuki destek sunar; taşınmazlar üzerindeki hakların titizlikle korunmasını amaçlar.
